Provisionsteilung

Die entsprechende Neuerung ist nicht etwa das „Gesetz zur geteilten Maklerprovision“, sondern korrekt benannt gilt ab dem 23.12.2020 das „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“.

Das neue Gesetz betrifft daher ausschließlich Verträge, in denen es um die Vermittlung von Einfamilienhäusern (hierzu gehören auch Reihenhäuser, Doppelhaushälften sowie EFHäuser mit Einliegerwohnung) und Eigentumswohnungen geht und bei denen der Käufer eine Privatperson ist. Wobei es unerheblich ist, ob die Immobilie zum Zeitpunkt des Verkaufes frei oder vermietet ist, ob sie zur Eigennutzung oder als Anlageobjekt erworben wird. Bei z.B. Mehrfamilienhäusern, Grundstücken und Gewerbeobjekten bleibt alles wie es war, sprich: die Provision kann individuell vereinbart werden. So wie es vorher auch war – kein Gesetz verlangte bisher, dass der Käufer zahlt.

Selbst bei den im Gesetz genannten Objekten gibt es zudem auch nach wie vor Szenarien, in denen ausschließlich der Verkäufer oder der Käufer zahlt und somit nicht geteilt wird:

1. Der Verkäufer beauftragt den Makler alleine und trägt auch die komplette Provision. Käufer und Makler schließen keinen Vertrag. Das gab es bisher auch – in anderen Regionen sowieso, aber auch bei uns, häufig z.B. bei Bauträgerobjekten.

2. Der Käufer alleine beauftragt den Makler mit der Suche nach seinem Wunschobjekt und zahlt im Erfolgsfall auch alleine die Provision. Voraussetzung hierfür ist, dass der Makler das Objekt tatsächlich „für seinen Kunden gesucht hat“ – er darf es nicht vorher schon in seinem Vermittlungsbestand geführt haben.

Per Gesetz geteilt wird in folgenden Fällen:

1. Der Verkäufer beauftragt den Makler alleine. Im Erfolgs- (Verkaufs-)fall kann er mit dem Käufer vereinbaren, dass dieser die Hälfte der Provision übernimmt. Auf den Käufer darf jedoch keinesfalls mehr als der hälftige Anteil der Courtage entfallen. Und in diesem speziellen Fall muss er seinen Teil erst zahlen, wenn ihm nachgewiesen wurde, dass der Verkäufer bereits gezahlt hat.

2. Jeweils Käufer und Verkäufer beauftragen den Makler (der Verkäufer i.d.R. als erstes, nämlich wenn er verkaufen möchte – der Käufer dann als zweites, wenn er auf das Angebot des Maklers reagiert) und zahlen die Provision zu gleichen Teilen. Auch hier darf der Käufer nicht mehr belastet werden als der Verkäufer. Die „alltagstauglichste“ und somit wohl die in Zukunft häufigste Variante. Als Änderung ist zu beachten, dass sowohl Verkäufer als auch Käufer einen Vertrag mit dem Vermittler schließen – zuvor auch, aber nun zwingend in Textform.

Ob der Immobilienkäufer nun tatsächlich entlastet wird, wie der Gesetzgeber es mit dieser neuen Regelung bezweckt? Auf den ersten Blick in einigen Fällen schon… – Skeptiker gehen jedoch davon aus, dass – zumindest auf einem Immobilienmarkt wie er jetzt und in den letzten Jahren gegeben ist/war – die Verkäufer ihren Anteil der Provision – sei es bewusst oder unbewusst – in den Prozess ihrer Verkaufspreisfindung mit einfließen lassen. Da Kaufnebenkosten prozentual aus dem Kaufpreis errechnet werden, könnte dies im Ergebnis sogar zu einer höheren Belastung für den Käufer führen.

Wenn nur der Verkäufer zahlt, muss der Käufer zudem damit rechnen, dass der Vermittler ausschließlich die Interessen des Verkäufers vertritt – nicht mehr die beider Parteien, wie es dem Berufsbild des Maklers eigentlich seit alters her entspricht. Grüne und SPD hatten sich ursprünglich sogar für ein „Bestellerprinzip“ (hier gibt es in der Praxis eigentlich nur die Möglichkeit, dass der Verkäufer alleine zahlt) wie bei der Vermittlung von Wohnraum eingesetzt – dies hätte den Makler per Verordnung vom Vermittler zum parteiischen Verkaufsgehilfen gemacht und wäre meiner Auffassung nach einem Berufsverbot gleichgekommen.

Abschließend muss leider festgestellt werden, dass es sich bei dem neuen Gesetz um eine verhältnismäßig komplizierte und erklärungsintensive Regelung handelt, deren Zweck – nämlich die Entlastung des privaten Immobilienkäufers – im Ergebnis mehr als fraglich ist.